Nightmare Divulgation Vendeur - Comment éviter les Sued

Il ya une nouvelle Cour suprême de Washington cas qui modifie la façon acheteurs et vendeurs négocient. L'affaire est Alejandre c Bull. Cette affaire porte sur la question la plus brûlante en ce moment dans l'État de Washington pour les agents immobiliers, les acheteurs et les vendeurs. Il s'agit de la question de la fausse déclaration par négligence par un vendeur et un acheteur quel remède aura. Assertion négligente et inexacte comprend fausses déclarations intentionnelles et non intentionnelles. Cela est particulièrement chaude, parce que la nouvelle marque du Nord-Ouest Multiple Listing Service (NWMLS) la formule 21, qui est l'achat et de vente utilisés dans tous Washington efficace Octobre 15, 2007, comprend une case à cocher pour inclure ou non un remède à la acheteur de poursuivre le vendeur pour fausse déclaration. Aux fins de cette discussion, pense fausses déclarations intentionnelles et innocent.

La langue est réelle, "Informations à fournir dans le formulaire 17:. Acheteur ___; ne sera pas ___ avoir un remède pour les erreurs de négligence du vendeur, des inexactitudes ou omissions dans le formulaire 17" Formule 17 Déclaration de Washington est vendeur Divulgation exigée depuis Janvier 1, 1995.

Certains se sont trompés sur ce que cela est tout au sujet, ce qui est indiqué par une réponse que vous entendrez aujourd'hui par un grand nombre dans et hors de l'immobilier d'entreprise, "Eh bien, le vendeur ne devrait pas être autorisé à mentir." Une autre réponse est: «Si le vendeur n'est pas le mensonge, quel est le problème?" Ce n'est pas ce dont il s'agit. Ces sortes de déclarations manquer le point ensemble. Bien sûr, le vendeur ne doit pas mentir. Si le cas Alejandre et la nouvelle langue dans le formulaire 21 était à peu près la capture des menteurs, nous serions tous se réjouir.

Cette nouvelle ligne 9 dans l'achat et de vente ratisse très large, et permettra de saisir les vendeurs honnêtes et totalement innocent qui n'a jamais menti et n'avait aucun moyen de savoir à propos d'un vice caché ou d'un problème intérieur de leur fosse septique, ou à l'intérieur d'un mur, ou sous leur fondation, et ainsi de suite. Vous obtenez le point. Mais cette nouvelle langue leur donne le droit de poursuivre, et peut être gagner un jugement énorme contre un vendeur honnête et tout à fait innocent.

Ce sera un élément de négociation contentieux entre acheteurs et vendeurs, je vous remercie beaucoup et avocats des NWMLS. (Je suis un avocat de biens à la retraite réelle, mais je n'aurais pas compris ce nouveau recours à la formule 21.) Il ya beaucoup de malentendus et de confusion sur ce que signifie ce cas et comment gérer l'achat de nouveau et de vente. Realtors sont mis au défi sur la façon d'expliquer cette nouvelle option aux acheteurs et aux vendeurs.

Maintenant, un vendeur doit convenir par écrit avec un acheteur qui il peut être poursuivi non seulement pour rupture de contrat, mais aussi «en matière délictuelle» pour fausse déclaration intentionnelle. Le vendeur ne peut en fait avoir été dans sa fosse septique, et il ne peut réellement savoir si il ya un vice caché. Maintenant, si le vendeur s'engage à permettre à l'acheteur de le poursuivre pour tous les défauts, même ceux qu'il ne connaissait pas dans son système de fosse septique (ou ailleurs), il peut être pris à la cour et tout le monde peut payer le procureur du $ 30,000 à $ 70,000. Quel plaisir!

Ma conjecture est que les vendeurs seront pas d'accord à ce (pourquoi le feraient-ils?), Donc nous allons simplement revenir au contrat sans cette mesure supplémentaire pour l'acheteur. L'autre conséquence étonnante de tout cela (comme si elle n'était pas prévisible) est que les vendeurs vont pour s'assurer qu'ils ne s'engagent pas à un «oui» ou «non» sur la déclaration de divulgation de la formule 17 par le vendeur s'il ya un possibilité qu'ils peuvent être poursuivis. La réponse sécuritaire peut-être simplement un innocent "Ne sait pas», qui curieusement aidera réellement à un vendeur d'être tenu responsable pour fausses déclarations au procès. Je sais que cela soit vrai, parce que j'ai plaidé ce genre de cas.

Bien que la décision Alejandre na pas créer un nouveau droit (il a cité un précédent état dans de nombreux cas remontant à 1987), et alors que la décision Alejandre ne nécessite aucune modification de nos formes, la MLS et leurs avocats ont jugé nécessaire d'ajouter cette nouvelle disposition à l'achat par l'État sous forme de large et vendre. Ceci a effectivement se vider de sa substance l'intention du législateur d'État dans la création de la loi sur la divulgation, en raison de la façon dont cela va fonctionner dans la pratique à la table des négociations avec les acheteurs et les vendeurs à travers l'état. Comme Realtors, nous ne sommes pas dans une salle de classe école de droit de discuter la loi en tant que professeurs d'en discuter.

Voici ma prédiction de la façon dont cela va fonctionner sur la rue:


Les vendeurs auront fudge sur le formulaire 17 états, le marquage «Ne sait pas" à chaque fois qu'ils peuvent pour se protéger, ou
Les vendeurs auront tout simplement demander à l'acheteur de renoncer à la Formule 17 ou bien ils ne seront pas vendre la propriété à ce que l'acheteur;
Les vendeurs refusent d'accepter la demande d'un acheteur de vérifier la ligne 9, les PandS donnant à l'acheteur le droit de poursuivre pour fausse déclaration intentionnelle, ou
Vendeurs fera à la fois 1 et 3 ci-dessus.
Comment ça pour la protection des consommateurs! Vous avez pour le remettre à des avocats pour détruire la protection des consommateurs de manière créative. En plus de cela, ils ont confondu le diable hors de courtiers immobiliers, les acheteurs et les vendeurs, et tous les autres. Même les avocats à travers l'état sont dans une frénésie d'écriture chaque mémorandums juridiques autres.

Qui a le travail le plus difficile dans tout cela? Je vais vous dire qui: l'agent immobilier. Comment un agent immobilier ne expliquer tout cela à son acheteur ou à son vendeur? Si un agent immobilier ne dit pas quelque chose sur le formulaire 17 et la ligne 9, l'achat et de vente, le client ne saura pas par où commencer. Si l'agent immobilier explique en détail de quoi il s'agit et donne les conseils client, il ou elle exerce le droit sans permis, et sera une cible idéale pour une action en justice. (La vraie cible est les erreurs du courtier et la compagnie d'assurance omissions, puisque les compagnies d'assurance volontiers écrire règlement grand vérifie toute la semaine à Seattle pour éviter d'aller à un procès à tout prix).

Pour les vendeurs et les acheteurs, ce que je peux dire, à l'exception voir votre avocat. Comme pour les agents immobiliers. . . Je souhaite à tous Realtors vous souhaite bonne chance à venir avec un script qui va vous garder hors de la prison. (Oh là là je suis un agent immobilier! Eghad!)

Lire le texte intégral de Alejandre c Bull...